造作譲渡代が生じるケースが大半ですが、類似業態を開店する場合は設備投資をかなり抑えることができます。
居抜き物件とは
何ですか？
居抜き物件は2パターンに大別されます。
前テナントの内装や設備が
そのまま残置されている場合
内装や厨房などの一部設備が
部分的に残っている場合
どの程度残置されているかはケースバイケースですが、最も費用が嵩む設備部分は活かせる場合が多く、下記のような対応によって初期投資を抑制できます。
- 厨房区画はそのまま活かしつつ、レイアウト変更して一部設備を入れ替える
- 間仕切りやレイアウトはそのまま活かし、表面部分は一変させ、お店のイメージを一新！
- 電気設備や空調設備は念入りにクリーニングしてそのまま活かし、初期投資を抑制する
「居抜き物件」≒「看板を付け替えたらすぐオープンできる」というイメージは捨ててください。目に見えないリスク（漏水など）が潜んでいる場合も多々ありますので、物件契約前に必ず飲食店の施工実績が豊富なデザイナーや内装業者と内見・現場調査することを強くお勧めいたします。開業後にやり直す方が費用が嵩みます。
居抜き物件での出店は
SDGs的にも高評価でニーズが高い
ただでさえ赤字なのに、原状回復費の負担がキツイ…
閉店側
早く次の店に貸して、空家賃リスクを回避したい…
ビルオーナー
使える設備は再利用して初期費用を抑えたい…
新規開店側
事業用不動産賃貸には、「引き渡すときは原状回復しなければならない」という【原状回復義務】があります。スケルトン渡し（内装設備のない状態）とも言われます。
契約に則ってスケルトン渡しにすると、閉店する側には一坪当たり数十万以上かかる原状回復工事費が発生しますし、ビルオーナー側には賃料収入が途絶えるリスクが生じます。新規開店側は一から設備を作らなければならず、工期も長くなるため初期費用が嵩みます。
その為、閉店側の営業年数が比較的短かった場合は、居抜き物件での契約は当事者全てにとってメリットが生まれ、居抜きのまま契約が成立するケースが年々増えています。
なお、営業年数が長かった場合は、新規開店側に負担が増えるので注意が必要です。
居抜き物件で出店する
メリットとデメリット
メリット
- 開店までスピーディー（早い場合だと工期が数日で済む事も）
- 内装工事費を最小限にできる（物件の引渡し条件によって大きく異なる）
- 低投資で事業をスタートできる（規模にもよるが、スケルトン出店の場合と一千万円以上違う）
- 前テナントと業態が近しい場合は、什器備品も必要なものが揃っているケースが多い
- 前テナントの常連客が来店してくれ、改めて常連化してくれることも
- 前テナントの集客情報を提供頂けることもあり、事業計画や戦略を練りやすい
デメリット
- 居抜きで引き継ぐ設備が目的と一致せず、撤去費などの費用が嵩む
- 内装イメージやレイアウトが合わない
- イメージを一新しないと、前テナントの悪影響を受ける可能性がある
- 同業種での出店は、前テナントのイメージも少なからず引き継いてしまう
- 設備や内装造作の老朽化により、思わぬ修繕費が開業後に生じることがある
- 給排水など、目に見えない設備の修繕リスクをゼロにすることは不可能
居抜き物件を選ぶ最大メリットは「スピードと初期投資」です。もし、自分の希望条件に合致する居抜き物件に出会えたならば、初期投資を抑えつつスピード出店することができます。しかし、居抜き物件にはメリットが多い反面、見えないリスクもあります。その為、契約前のタイミングから、当サイトのように【飲食店の居抜き物件での出退店について見識の深い内装業者】と共に内見・現調され、当該物件に生じるであろう将来リスクをある程度把握しておくことが非常に重要です。
居抜き物件での出店には
どんな業態が向いているか？
レストラン
居酒屋
バー
焼肉
ラーメン店
そば・うどん
カフェ
スナック・クラブ
居抜き物件での出店・開業を
成功させるポイント
居抜き物件には、前テナントから内装・設備を引き継げることによる費用面のメリットが大きいですが、基本的に前テナントは営業不振で閉店していることが多いので、前テナントの負のイメージを取り除けるような店づくりが欠かせません。
どうやったら、自分の希望条件に合う居抜き物件を見つけられるだろうか？
前テナントの造作を最大限活かしきるには？
失敗だけは避けたいのが本音…
初めての開業なので不安が尽きない…
上記のように、いざ物件探しに着手しても、常に不安や疑問がつきまとうものです。居抜き物件での出店・開業を成功させる確率を高めるために、物件選びからコンセプト・イメージ作り、営業戦略、ファイナンスなど、専門家のサポートがあると安心ですね！
弊社は「居抜き物件の売却支援」も行っているので、鮮度の高い良質物件をいち早く入手できる環境があります。
開業資金の一つとしてメリットの大きい、助成金・補助金コンサルティングも行っております。
飲食店内装・デザイン.comが
選ばれる理由
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飲食店経営者かつ設計者であること！
自身で飲食店経営しているので、普通の設計デザイン事務所や内装業者と、知識・経験・総合的なサポート力が違います。
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よくある質問やお問い合わせ
相談したいのですが、具体的にどうすれば良いでしょうか？
まずは、お電話かメールフォームよりご連絡下さい。お客様のご都合に合わせて、アポイント設定いたします。その際に、ご要望やイメージ、ご予算などをヒアリングさせて頂きます。（図面資料お持ちでしたら、より具体的な打合せをさせて頂く事も可能です。）もちろん、ご相談段階で費用は発生しませんので、お気軽にお尋ねください！
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大変恐縮ですが、現地調査前のお見積りは対応できません。
飲食店以外の業種でも対応可能ですか？
はい、もちろん対応可能です！大きな温浴施設の設計実績もございますし、美容室やアパレル、サロン、オフィスなども対応しております。その業種に適したデザイン会社や内装業者をご紹介させて頂くことも可能です。
物件探しから一緒に対応頂くことは可能でしょうか？
もちろん、可能です。弊社は「居抜き物件の売却支援専門サイト」も運営しておりますので、鮮度の高い良質物件をいち早く入手できる環境があります。
店舗内装以外にも、看板やショップカードなどのデザインもしてもらえますか？
はい、対応可能です！
工事後に不具合が出た場合の費用は誰の負担になりますか？
ケースバイケースになります。特に居抜き物件の場合は、目に見えない設備不良リスクがどうしてもございます。不具合が生じた箇所、要因、時期等によって、費用負担者が誰になるか異なります。家主負担となる可能性が高い場合は、家主や保険会社を納得させられるような資料作成、アドバイス等もさせて頂きます。
他社でも検討中なのですが、お見積り頂けますか？
はい、問題ございません。各社とも考え方や施工方法が異なりますので、単純に「値段」だけで比較することは難しいと思います。各社とも、内容をよくよく確認したうえでご検討されることを推奨いたします。
弊社は、開業後の流れ全体を見据えてご提案させて頂きますので、ご依頼頂けましたら自信あります。
対応可能エリアを教えてください。
基本的には一都三県となります。
問い合わせてから施工完了までの流れを教えて欲しい。
パターンは色々あるかと思いますが、以下に2例ピックアップさせて頂きます。
01.初開業である為わからないことだらけだが、場所は決まっている
お問い合わせ→予算や仕様について打合せ→場所（物件）確認→銀行や成約金融公庫の融資申込み＆物件仮契約＆ラフ案提出→融資内諾→デザイン設計→本見積→工期決定→融資承認→工事開始→店舗完成
01.既に設計図がほぼ決まっており、工事予算も確保できている
お問い合わせ→設計図に対し質疑応答→見積り→契約→工期決定→工事開始→店舗完成
デザインや設計だけの依頼でも良いですか？
はい、もちろんお受けしております。店舗（業態やコンセプト）に合わせた什器・家具等のご提案も対応可能です。
まだ契約できるかどうかわからない段階でも、候補物件の内見同行をお願いできますか？
はい、もちろんです！良い物件に巡り合えたとしても、ご自身の直感だけで多大な出費を伴う出店判断をするのはお勧めいたしません。居抜き物件の場合は、給排水設備や空調設備など目に見えない部分の故障リスクがあるので特に注意が必要です。これまで多くの施工事例を重ねてきたプロならではのアドバイスをさせて頂きます。現場調査、見積りは無料ですので、お気軽にお問合せ下さい。
現店舗の一部改装などの小さい工事でも対応可能ですか？
はい、もちろん承っております。
